PARADOKS BUDYNKÓW PŁYWAJĄCYCH

 
Tekst ukazał  się w kwartalniku  „Warunki Techniczne” 2/2013 wydawanym przez Stowarzyszenie Nowoczesne Budynki.           
 
 
 

          Intensywny rozwój gospodarczy krajów Europy i Ameryki Pn w XXw., rozrost struktur miejskich i gwałtowna urbanizacja, a przez to stale rosnące ceny gruntów i nieruchomości leżą u podstaw poszukiwań alternatywnych sposobów nowoczesnego budownictwa, w tym także wznoszenia budynków poza rodzimym gruntem – budynków pływających. Dla krajów takich jak Holandia to co było koniecznością w szybkim czasie stało się stylem życia, modą, symbolem i synonimem wolności, a także luksusu i wygodnego życia. Dziś z całą pewnością w świadomości większości Holendrów budynki pływające różnią się od budynków tradycyjnych jedynie rodzajem fundamentów.

1fot.1, dom na wodzie,  teren portu miejskiego, Hamburg, foto: Igor Kaźmierczak

 Budowanie na wodzie kojarzące się do niedawna głównie z pojedynczymi domami jednorodzinnymi czy zamieszkałymi barkami, za sprawą postępu technologicznego wytwarzania pływających struktur fundamentowych szybko rozwinęło swój zasięg na pozostałe pola architektonicznej kreacji. Koncepcje pływających parkingów, budynków użyteczności publicznej, obiektów sportu i rekreacji czy hoteli będących w wieku XX przedmiotem utopijnych wizji japońskich metabolistów są  dziś pokazowymi budynkami miast takich jak Amsterdam, Hamburg, Berlin czy Kopenhaga, będąc jednocześnie świadectwem postępu i demokracji tych społeczeństw. Spadek znaczenia żeglugi śródlądowej, wzrastająca świadomość znaczenia urbanizacji nabrzeży miast docierająca powolnie także do Polski, czego jednym ze świadectw jest zrealizowany w 2012r. we Wrocławiu pierwszy w naszym kraju dom pływający. Obecnie po ponad roku we Wrocławiu wznoszony jest już czwarty obiekt architektoniczny pływający po rzece.  Artykuł ten jest próbą syntezy problemu budowania na wodzie w Polsce, przybliżenia z jakimi ograniczeniami i wyzwaniami formalno-prawnymi należy się zmierzyć chcąc budować na wodzie oraz ukazania doświadczeń zagranicznych na tym polu.

2fot.2, pierwszy w Polsce dom na wodzie, Wrocław, foto: Kamil Zaremba

 DEFINICJA

Pierwszym i kluczowym problemem celowo zawartym w tytule jest paradoks wynikający z nomenklatury przyjętej w obowiazujących przepisach prawa budowlanego. Do jakiej definicji zakwalifikować obiekt pełniący funkcję identyczną z budynkiem mieszkalnym, różniącym się jedynie rodzajem fundamentu, który w wypadku budynków pływających nie jest stale związany z gruntem. Wg Ustawy Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. nie można nazwać go budynkiem, budowlą ani też budynkiem tymczasowym. Zatem nie ma obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Dom na wodzie nie mieści się w zakresie żadnego z wyżej wymienionych pojęć. Uwaga ta odnosi się również do ustawy z dnia 18 lipca 2001r. Prawo wodne i uregulowanego tam budownictwa wodnego.

Czynnikiem niezbędnym do zakwalifikowania obiektu pływającego do kategorii budynku jest kwestia rodzaju fundamentu łączącego budynek z gruntem, gdzie wg ww. ustawy przez budynek „należy […] rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem”, zaś budynki pływające są obiektami mobilnymi, zatem nie spełniają tych warunków.

LOKALIZACJA

Bardzo istotną kwestią jest również wybór samej lokalizacji dla obiektu pływającego. Jeżeli chcemy by obiekt usytuowany był na rzece lub jeziorze z naturalnym płynącym dopływem będzie nas obowiązywać Prawo wodne Ustawa z 18-07-2001 wraz z późniejszymi zmianami. W Prawie wodnym własność gruntów pokrytych wodami regulowana jest różnie w zależności od tego, czy są to grunty pokryte wodami stojącymi czy wodami płynącymi. Własność gruntów pokrytych wodami płynącymi zależy od tego, czy są to grunty w granicach linii brzegu czy poza tą granicą. Prawo wodne dotyczy tylko gruntów pokrytych wodami powierzchniowymi płynącymi. Grunty pokryte wodami stojącymi stanowią własność Skarbu Państwa i obowiązują tu regulacje Ustawy o gospodarce nieruchomościami, zaś mieniem niestanowiącym własności Skarbu Państwa – przepisy prawa materialnego, a w szczególności Kodeks cywilny. Prawo wodne definiować będzie kwestie związane z hydrotechniką, opłatami i szerokopojętym zachowaniem na wodzie. Ustalenia związane z zagospodarowaniem nabrzeża podejmowane są przez Regionalny Zarząd Gospodarki wodnej (RZGW ). Także chcąc zlokalizować budynek pływający w rejonie zabytkowym musimy się liczyć z zaleceniami i pozwoleniem Miejskiego Konserwatora Zabytków gdyż  zgodnie z ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wymagane jest pozwolenie konserwatorskie m.in. na prowadzenie spraw związanych z wydawaniem zezwoleń i opinii na wykonanie wszelkich prac i robót przy zabytkach, zarówno nieruchomych, jak i ruchomych oraz wydawanie zezwoleń na usuwanie drzew lub krzewów z terenów nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków.

3fot.3, pływający nabrzeże – plac miejski, Hafencity Hamburg, foto: Igor Kaźmierczak

 PRAWO DO TERENU

Chcąc w pełni korzystać z domu na wodzie powinniśmy posiadać jakieś prawo do terenu, który on zajmuje. Prawo wodne mówi, że grunty pokryte wodami można oddać, użyczać lub oddawać do użytkowania. W tym celu należy złożyć stosowny wniosek do RZGW. Za użytkowanie gruntu pobierana jest opłata roczna w wysokości  uzależnionej od wielkości zajmowanej powierzchni i stawki zawartej w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wysokości opłat rocznych za oddanie w użytkowanie gruntów pokrytych wodami, przy czym pobierane są tylko opłaty za cumowanie i związane z tym korzystanie z określonego odcinka linii brzegowej.

Sama przystań Zgodnie z art. 122 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne, jako miejsce postojowe na nabrzeżu będzie wymagało stosownych pozwoleń w tym operatu oraz pozwolenia wodnoprawnego. Jeżeli przystań zajmuje powyżej 20m.b. długości linii brzegowej należy również sporządzić Ekspertyzę w zakresie oceny wpływu/oddziaływania na środowisko w którym należy wykazać, że wszystkie instalacje pływającego budynku znajdują się w obiegu zamkniętym.

IDEA MOBILNOŚCI

Niewątpliwie jednym z wielu atutów mieszkania w domu nie związanym na stałe z gruntem jest możliwość przemieszczania obiektu. Chcąc w pełni korzystać z  zalet architektury pływającej należy spełnić kolejne wymogi, tym razem wynikające z zapisów Ustawy o Żegludze Śródlądowej z dnia 21 grudnia 2000 r. (z późniejszymi zmianami), z których wynika, że obiekty służące do transportu osób i mienia drogą wodną śródlądową stanowią elementy tzw. taboru żeglugi śródlądowej w tym statki. W myśl ustawy taki dom pływający będzie zatem statkiem. Zgodnie z prawem każdy statek ma obowiązek wpisu do „rejestru  administracyjnegopolskich statków żeglugi śródlądowej”. Aby uzyskać wpis do rejestru obiekt powinien wcześniej uzyskać certyfikat statku za pośrednictwem jednego z trzech  urzędów – UŻŚ – Urząd Żeglugi Śródlądowej, PZŻ – Polski Związek Żeglarstwa, PZM – Polski Związek Motorowodny. W praktyce najmniej formalności i opłat wymaga certyfikat Polskiego Związku Żeglarstwa. Obiekt należy również poddawać okresowej kontroli inspektora jak również uzyskać świadectwo zdolności żeglugowej. Także niezbędne są stosowne uprawnienia do przebywania na statku czyli przy najmniej licencja żeglarza. By móc się przemieszczać trasami żeglugowymi z punktu A do B musimy uzyskać Pozwolenie na transport specjalny jednorazowy (wydawane przez Urząd Żeglugi Śródlądowej) oraz zapewnić sobie obsługę pchacza oraz kapitana. Oczywiście aby móc zamieszkać w naszym domu w nowym miejscu musimy ponowić procedurę zwiazaną z uzyskaniem wszelkich pozwoleń na korzystanie z nowego miejsca.

4fot.4, przemieszczanie domu po rzece, Wrocław, pierwszy w Polsce dom pływający. foto: Kamil Zaremba

INSTALACJE I PRZYŁĄCZA

Wszelkie niezbędne instalacje podobnie jak w przypadku budynków lokalizowanych na lądzie możemy względnie bezproblemowo zapewnić w budynku pływającym. Chcąc doprowadzać media z zewnątrz należy wystąpić do odpowiednich zarządców infrastruktury o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Wykonanie przyłącza najczęściej należy pokryć na własny koszt, oraz uzyskać zgodę właściciela nabrzeża. Wyjątkiem mogą być przystosowane wcześniej do tego celu mariny mające przygotowane miejsca do wpięcia się do sieci.  Kiedy nie ma możliwości doprowadzenia wody, kanalizacji lub ciepła z zewnątrz możemy skorzystać z własnej instalacji zlokalizowanej w budynku na zasadzie analogicznej do budynków na lądzie. Także wykorzystywanie odnawialnych źródeł energii oraz współczesne rozwiązania energooszczędne nie stanowią tu problemu ani specjalnego wyzwania technologicznego. 

STAŁY POBYT I OBOWIĄZEK MELDUNKOWY

Kwestie meldunku reguluje ustawa z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych, wg której osoba posiadająca obywatelstwo polskie i przebywająca stale na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest zobowiązana zameldować się w miejscu zamieszkania w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania czyli w tzw. miejscu pobytu stałego. Tutaj natrafiamy na kolejny problem związany z ustaleniem adresu, jako że adres to nic innego jak numer porządkowy budynku, który ustalany jest zgodnie z procedurą zawartą w przepisach ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) oraz Rozporządzeniem Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 9 stycznia 2012 r. w sprawie ewidencji miejscowości, ulic i adresów, wg której „numer porządkowy ustala się z urzędu lub na wniosek zainteresowanych i zawiadamia o tych ustaleniach właścicieli nieruchomości lub inne podmioty uwidocznione w ewidencji gruntów i budynków, które tymi nieruchomościami władają”. Tutaj również napotykamy problem z brakami w nomenklaturze, gdzie definicja budynku nie obejmuje swym zakresem obiektów pływających. Zatem nie mamy na chwilę obecną formalnej  możliwości rozwiązania problemu meldunkowego dla zamieszkiwania na wodzie.

Kwestię odbioru poczty można pośrednio rozwiązać zawiadamiając Urząd Pocztowy właściwy dla lokalizacji domu na wodzie o adresie, przyporządkowując do domu pływającego umownie numer porządkowy najbliższej przyległej nieruchomości z odpowiednią adnotacją, jednak Urząd nie ma obowiązku doręczenia takiej poczty.

5fot.5. Hamburg, Elbcanal, skrzynka na listy i wejście do pływającego domu z nabrzeża, foto: Igor Kaźmierczak

KREDYT HIPOTECZNY I POLISA

Ze względu na to że, dom na wodzie nie jest nieruchomością nie jest możliwy wpis do księgi wieczystej, który jest wymagany przy zawieraniu umów kredytowych z bankami, zatem na dzień dzisiejszy nie ma takiej konstrukcji finansowej umożliwiającej uzyskanie środków na budowę domu na wodzie z kredytu hipotecznego. Podobnie ma się kwestia ubezpieczenia domu na wodzie, gdzie brak doświadczeń firm ubezpieczeniowych związanych z tego typu obiektami powoduje niemożność oszacowania ryzyka finansowego, oraz odpowiedniego zakwalifikowania obiektu do grupy ubezpieczeń.

DOŚWIADCZENIA HOLENDERSKIE

W Holandii przepisy związane ze wznoszeniem budynków pływających były do niedawna podobnie skomplikowane jak w Polsce. W Holandii obecnie znajduje się około 16 000 domów pływających będących ustanowionymi prawnie budynkami mieszkalnymi. Sytuacja prawna diametralnie się poprawiła po przyjęciu w 2009 roku nowych uchwał rządowych regulujących kwestie klasyfikacji budynków na wodzie. Zanim to nastąpiło rząd holenderski dostrzegł paradoks związany z problemem (nie)ruchomości domów na wodzie. Wiele statków i barek lokalizowanych w centrach miast było od lat unieruchomionych, pełniących wyłącznie funkcję domów, które ze względu na brak regulacji prawnych rozrastały się często z niewielkich barek po trzykondygnacyjne pałace, zaś miasto nie czerpało z tego tytułu żadnych korzyści. Pomysł opodatkowania domów na wodzie niósł za sobą konieczność weryfikacji pojęcia „nieruchomości”. W tym celu stworzono model inżynieryjny trwałego połączenia budynku pływającego z gruntem, pozwalającego na zmianę poziomu położenia obiektu w zależności od poziomu wody, przy jednoczesnym trwałym związaniu obiektu z gruntem – innymi słowy, odtąd nowo powstałe domy pływające były już nieruchomościami. Oczywiście jest szansa technicznego odłączenia budynku i przetransportowania go w inne miejsce, jednak tylko w szczególnych przypadkach. Tym samym także grunt usytuowany pod budynkiem pływającym (dno) jest gruntem będącym własnością właściciela domu na wodzie, za który jest zobowiązany płacić podatek od nieruchomości. Projekty nowego typu budynków pływających od 2009 roku są zatwierdzane wedle tych samych zasad jak budynki na lądzie, dzięki opracowaniu specjalistycznych prawnych wytycznych oraz warunków technicznych dla budynków mieszkalnych i do ich zatwierdzenia wymagane jest pozwolenie na budowę. W wielu przypadkach ustalane są lokalne warunki zabudowy dla domów na wodzie, gdzie w zależności od dzielnicy urząd lokalny ustala gabaryty, formę a także definiuje szczegółowo cechy zewnętrzne budynku, analogicznie do polskiego sposobu wydawania Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

6fot.6. Hamburg, sposób trwałego związania domu pływającego z gruntem, foto: Igor Kaźmierczak

 Przykładem osiedla takich domów jednorodzinnych jest dzielnica Ijburg w Amsterdamie, dla której lokalna administracja ustaliła wysokość dwóch i pół kondygnacji, wymiary poziome 7 x 10 m oraz głębokość zanużenia do 1,5m. To pozwoliło na uzyskanie wygodnych przestronnych domów, o powierzchni użytkowej nawet do 200 m2, przy zachowaniu jednolitej skali zabudowy dzielnicy. Obecnie rozwijają się również inne formy budynków i budowli pływających. Do niedawna jedną z niedogodności zamieszkiwania na wodzie był deficyt terenów zielonych należących do domu na wodzie. Obecnie coraz popularniejsze są pływające przedogródki, a także parkingi na samochody.  Wciąż jednak dominującym typem budynków na wodzie w Holandii jest „stary model”, kwalifikujący dom na wodzie jako barka mieszkalna, ponieważ nowym prawem objęto tylko nowe inwestycje tego typu, model starszy zaś nie podlega prawu budowlanemu. Zatem w Holandii można spotkać funkcjonujące równolegle dwa rodzaje domów na wodzie. Przy czym zarówno jeden jak i drugi pozwala na stałe, zgodne z prawem  zamieszkiwanie i korzystanie z wszelkich przywilejów budynków na lądzie w tym ubezpieczenia oraz kredytowania. Barki mieszkalne choć mogą się przemieszczać mają obowiązek przypisania stałego miejsca do cumowania, te zaś wpisane jest w księdze wieczystej, zatem chcąc kupić mobliny dom na barce możemy wziąć na niego kredyt hipoteczny.

7fot.7. Amsterdam, dzielnica Ijburg, osiedle domów na wodzie, foto: Igor Kaźmierczak

HAMBURG

Hamburg w ostatnich latach intensywnie inwestuje w rozwój i zagospodarowanie swoich terenów i nabrzeży portowych widząc w nich ogromny potencjał ekonomiczny. Powstająca nowa dzielnica portowa Hafencity według międzynarodowego projektu urbanistyczno-architektonicznego IBA (Internationale Bauausstellung) jest jednym z lepszych na świecie współczesnych przykładów rozwiązań architektury i inżynierii. Wybudowane w Hamburgu w ostatniej dekadzie budynki na wodzie takie jak czterokondygnacyjny IBA Dock są odzwierciedleniem dążenia do promowania kreatywnych i nowoczesnych rozwiązań techniki. Także budowanie budynków mieszkalnych wymagało nowego podejścia do przepisów i regulacji prawnych.

8fot.8. Hamburg Hafencity, IBA Dock, 4 kondygnacyjny budynek użyteczności publicznej

 Tutaj podobnie jak w Polsce nie ma odrębnych przepisów regulujących kwestie warunków technicznych dla wznoszenia budynków na wodzie i w zależności od lokalizacji budynku przyjmuje się odpowiednie reguły. I tak w przypadku domu na wodzie zlokalizowanego w korycie rzeki u wejścia do portu obowiązują przepisy regulowane prawem wodnym i prawem niemieckiej żeglugi śródlądowej. Zupełnie innym przepisom podlegają budynki pływajace zlokalizowane na wodach kanałów miejskich. Administracja budowlana na wniosek zainteresowanych inwestorów wyznaczyła miejsca do cumowania domów na wodzie. Powołana grupa ekspertów miejskich w tym architektów i urbanistów na podstawie przygotowanych przez inwestorów koncepcji architektonicznych przygotowała decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W ustaleniu warunków zabudowy posiłkowano się warunkami technicznymi dla tego typu budynków w Holandii. Ustalono przedziały wymiarowe na 5m wysokości, 20m długości, szerokość na 6m, a także określono sposób zagospodarowania dachu budynku z przeznaczeniem połowy powierzchni na taras, a także określono zasady przystosowania nabrzeża. Wszystkie przyłącza mediów prowadzone są bezpośrednio z nabrzeża, zaś koszty prowadzenia przyłączy musiał pokryć każdorazowo inwestor. Tutaj podobnie jak w przypadku opisanego wcześniej „starego modelu” domów na wodzie – holenderskich barek mieszkalnych, obiekty te nie podlegają temu samemu prawu budowlanemu co budynki na lądzie, toteż nie jest wydawane pozwolenie na budowę. Domy te mają obowiązek posiadania stałego miejsca cumowania przy nabrzeżu, wzdłuż linii brzegowej, zaś grunt który dzierżawią od miasta leży jedynie w pasie linii brzegowej gdzie zlokalizowane jest ogrodzenie oraz skrzynka na listy. Prawo do cumowiska wpisane zostało w księdze wieczystej, toteż była możliwość podpisania z bankiem umowy kredytu hipotecznego.

9fot.9. Hamburg, Elbcanal, domy na wodzie wybudowane na zasadach ustalonych przez administrację miasta,  foto:Igor Kaźmierczak

WNIOSKI

Zarówno w Polsce jak i w Holandi i Niemczech istnieją osobne wykładnie prawne dla budynków oraz dla statków. Wśród wszystkich obecnych rozwiązań i proponowanych regulacji prawnych najbardziej doskonałym z punktu widzenia ujednolicenia przepisów budowlanych i własnościowych jest przedstawiony holenderski nowy model budynków mieszkalnych pływających powiązanych na stałe z gruntem, z możliwością pionowego ruchu. Wychodząc na przeciw zwiększającemu się zainteresowaniu alternatywnymi sposobami zamieszkiwania związanymi nie tylko z modą, ale przede wszystkim z wysokimi cenami gruntów w miastach, a także stopniowemu słabnieciu roli żeglugi śródlądowej w Polsce należy podjąć działania zmierzające do zrewidowania przepisów zarówno prawa wodnego jak i budowlanego.

0

pobierz pełen tekst w formacie pdf:  Paradoks budynków pływających_ik_WT02_2013
autor:
Igor Kaźmierczak,
współpraca:
Kamil Zaremba
Reklamy